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管理法治化巧解小区那些“鸡毛蒜皮”
 
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2017年8月17日 星期
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恩施市舞阳坝街道办事处创新物业管理模式
管理法治化巧解小区那些“鸡毛蒜皮”
凤凰城小区内车位重新规划后,车辆摆放有序。

本报记者刘盟萌 见习记者谢建新 实习生何如娇

“有了正规的业主委员会,我们的诉求就有地可诉了。”莲湖花园二期业主周祥斌兴奋地说道。近日,州城华龙城莲湖花园小区一、二期业主委员会顺利选举。经过几个月的精心筹划,以恩施市舞阳坝街道办事处、黄泥坝社区居委会、莲湖花园开发商及业主代表组成的筹备组,湖北夷水律师事务所以第三方身份参与,按照规范的法律流程,选举出了11名业主委员会成员。莲湖花园业主委员会的成立将更好地维护业主的权利,更合理地表达业主的诉求。

据舞阳坝街道办事处分管政法、综治、信访维稳的负责人王军介绍,舞阳坝街道办事处辖区现有住宅小区60多个,开发商、物业管理公司、业主等不同利益主体间均不同程度地存在多种矛盾。要保护业主的合法权益,培养小区自我管理与自我服务的能力,促进小区的和谐稳定,舞阳坝街道办事处着手推进了一系列住宅小区物业管理法治化建设工作。

小区物业管理矛盾凸显

法治化建设破解难题

8月14日,记者来到学院路翡翠谷小区,一辆小轿车正经过小区入口机器自动扫描车牌号码的设备进入小区内。保安陈曾文坐在岗亭内,观察着小区出入口情况,一切井然有序。记者走进小区,发现路面干净整洁,车辆停放有序。

“这是小区物业管理法治化的结果。”黄泥坝社区居委会党支部书记、居委会主任熊忠谋说,自恩施市舞阳坝街道办事处实行小区物业管理法治化以来,该小区在多方共同努力下,成立了新的业主委员会,实行了小区管理自治,让广大业主从被动接受管理转化为主动参与式管理。

“过去的翡翠谷完全不是这样。”据翡翠谷业委会主任王本西介绍,翡翠谷小区自2007年入住以来,由开发商指定的物业公司进行管理,由于物业公司服务质量不高,部分业主不愿缴纳物业管理费用,物业公司和业主间的矛盾凸显,物业公司收不到物业管理费,缺少资金,服务质量下降,双方矛盾激化。几年下来,小区内车辆乱停乱放、屋顶漏水、业主家被盗、下水道堵塞、多名业主常年不缴纳物业管理费等问题一直得不到解决。“最长的有4年没缴纳过物业管理费了。”王本西回忆道。

和翡翠谷小区一样,业主与开发商、物业公司之间发生矛盾的已屡见不鲜。

据王军介绍,舞阳坝街道办事处辖区内商住小区众多,业主、开发商和物业管理公司之间存在着多种矛盾,部分小区纠纷已酿成群访、非访。针对这个情况,舞阳坝街道办事处通过研究,借鉴“律师进村,法律便民”基层治理的先进经验,对小区依照法律程序,通过律师引导,成立业主委员会,依法维护业主的权利,正确表达业主的诉求,将小区管理引入法治化轨道势在必行。

“小区物业管理法治化”如何做?

小区物业管理法治化建设怎么做?为了解决这一问题,今年1月8日,舞阳坝街道办事处召开专题会议,创新住宅小区物业管理,启动法治化建设工作。以十八届五中、六中全会精神为指导,按照建设“平安舞阳”和构建“法治舞阳”的要求,成立领导小组,下设办公室,组织协调法律顾问团以及相关村(居)委会、办直单位、机关各办公室按各自职能落实责任,制订工作目标、工作模式以及实施步骤,全力抓好该项工作。

除了各部门的参与,舞阳办事处还聘请湖北夷水律师事务所20名专业律师作为法律顾问团,以第三方身份独立参与,进行主导,以预防和化解社会矛盾纠纷为出发点,以“成立业主委员会、完善物业管理体系、依法维护业主权利”为核心,协调配合规划、住建、房管等政府职能部门,与办事处、居委会、业主、开发商和物业管理公司等各相关部门齐心协力,根据法律法规、规章制度,从指导规范建立、引导完善运行、督导长效维护三方面着力,将住宅小区管理纳入“日常管理规范化、诉求表达理性化、重大冲突诉讼化”的法治轨道,促进社会和谐稳定。

专业的律师团以第三方身份介入,协助小区业主成立业主委员会维护小区物业管理,是小区物业管理法治化的一项重要举措。湖北夷水律师事务所律师服务团明刚认为,这样更有利于从源头杜绝矛盾纠纷,“通过律师参与组织召集、召开业主大会,制订业主大会议事规则,选举产生业主委员会,指导业主大会或业主委员会审议通过涉及小区物业管理服务的各项管理规约及议事规则,用制度为物业管理服务‘保驾护航’。”

舞阳坝街道办事处司法所所长袁碧芳表示,法治化建设的目的是维护舞阳坝街道办事处的稳定,而让小区业主形成自我管理是这项工作的最终目标。袁碧芳说,随着城市化进程的加快,商住小区会越来越多,仅仅依靠办事处和社区居委会无法及时解决所有问题,而小区物业管理法治化就是在培养业主的自治意识、建立业主自治体制、引导依法维权。

记者了解到,从办事处启动该项目工作起,通过采取普法进社区来营造氛围;对小区内存在的矛盾纠纷进行排查,遇到问题各部门协调整治,综合治理;律师及时介入,进行解决等一系列手段,办事处辖区内因为小区物业管理矛盾造成到州、市群访的事件已经得到有效化解。

舞阳街道办觅“良方” 凤凰城试点获成效

前期工作部署完成后,下一步就是在试点小区进行实践。今年2月,领导小组经过讨论,鉴于凤凰城住宅小区矛盾纠纷发生时间久、问题突出。办事处决定将这个具有代表性的小区作为试点,由湖北夷水法律顾问团全程提供服务,指导各项工作依法进行。

记者了解到,凤凰城住宅小区有2000多住户,分为5个园区,以前小区也成立过业委会,但由于成立程序不规范,各方沟通交流不畅等问题,最后不了了之。而前任物业公司长期入不敷出,服务质量下降,很多业主不愿再缴纳物业费,导致恶性循环产生。

“凤凰城住宅小区前任物业公司和业主的矛盾主要体现在物业服务质量差、小区车辆乱停乱放、基础设施经久失修、垃圾清理不及时、化粪池堵塞等问题,有的矛盾甚至已经进入了诉讼程序。”明刚告诉记者。

去年12月,按照《湖北省物业服务和管理条例》,凤凰城住宅小区新的业主委员会依法成立。“成立业委会是维权的起点,万里长征终于开始了第一步。”明刚说。新业委会成立后,该小区按照程序招聘武汉神光物业管理恩施分公司进驻凤凰城小区。

记者了解到,由于该小区分为5个园区,且各园区相对独立,在业委会成立之后,各园区又单独成立了一个代表组织,每个园区的每个楼栋又设一名楼栋长,在办事处和法律顾问团的协调下,区分各自的职责。

“业委会成立之后,在律师的指导和协调下,很多事就好办了。”凤凰城业主委员会主任杨学武说。凤凰城小区停车位紧张众所周知,今年春节期间,新业委会、物业公司对小区内业主车辆进行重新登记、重新录入系统,对目前路面上的车位进行了重新规划。

“神光物业刚进驻时存在很多问题,但有了正规的业主委员会后,问题正在逐步解决。”明刚认为,业主委员会对于一个小区来说有着至关重要的作用,它在一定程度上履行了很大一部分城市市政管理的职能。

在明刚的办公室,记者看到一份《“凤凰城小区物业管理法治化”专项法律服务方案——关于新老物业公司交接、化粪池疏通分析》的文件,方案中把小区各项问题的分析及相关法律条文都罗列有序,最后还提出了相应的解决方案。

“进驻的短短8个多月时间,我们解决了垃圾围城、管网改造、公共照明及车辆管理等文题。”武汉神光物业恩施分公司总经理田瑞林说,目前正在通过招标程序对27个单元的楼顶漏水问题进行维修,下一步还将对消防设备进行全面检修,完善业主健身场地和文娱场所。”

据舞阳坝街道办事处分管政法、综治、信访维稳的负责人王军介绍,根据试点小区的工作经验,办事处、居委会、市直各部门都在不停地总结经验。“对于其他新开发的楼盘、未能有效召开业主大会的小区、未能依法成立业主委员会的小区、尚未形成规范物业管理的小区、业主与物业公司间矛盾频发的小区今后将全面推广‘物业管理法治化建设’模式。”

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